Comment investir dans ses locaux d’exploitation ?

Investir dans l’immobilier d’exploitation est une étape structurante dans la vie d’une entreprise et de son dirigeant.

La santé financière de la société, l’emplacement mais également le choix du montage juridique, fiscal et financier sont autant d’éléments à prendre en compte avant de se lancer !

C’est sur ce dernier aspect que nous conseillons régulièrement nos clients, en voici les principaux axes…

Pourquoi séparer l’immobilier de l’entreprise ?

Financer l’immobilier dans l’exploitation fait encourir le risque de le perdre en cas de dépôt de bilan de la société d’exploitation.

Les ratios d’endettement de la société sont également plus vite atteints lorsque l’immobilier est logé dans l’exploitation, ce qui peut freiner l’investissement, le développement de la société et le soutien des partenaires bancaires.

A cela s’ajoute le fait que l’immobilier est difficilement valorisable en cas de cession de l’entreprise, le rachat de titres se finançant sur 7 ans et non sur 15 années.

Si l’on va plus loin, votre repreneur pourrait ne pas être intéressé par l’immobilier, ou vous pourriez vous-même souhaiter le conserver afin de vous assurer un revenu locatif futur pour votre retraite.

Par extension, nous ne sommes pas non plus favorables à loger l’immobilier sous la holding de groupe, idem pour les travaux d’aménagements (augmentation du niveau d’emprunt, durée courte du crédit, absence de garantie réelle pour les banques…).

Quelle structure juridique retenir ?

Évitez la SCI !! dans ce type de société, vous êtes personnellement responsable des dettes. Ne prenez pas ce risque, privilégiez plutôt la SARL ou la SAS Immobilière. Avec un dossier bien monté et défendu auprès des banques, vous n’aurez pas à vous porter caution et pourrez limiter les garanties à une hypothèque sur le bien et une assurance décès sur votre tête.

Pourquoi opter pour l’impôt sur les sociétés ?

Avec un loyer de marché et un crédit à 15 ans, les flux de trésorerie dégagés annuellement par une société immobilière à l’impôt sur les sociétés sont généralement légèrement positifs, ce qui évite toutes avances de trésorerie à titre personnel chaque année. Contrairement au régime du foncier (impôt sur le revenu), qui nécessite de puiser dans votre épargne personnelle ou d’augmenter votre rémunération jusqu’au remboursement complet du crédit immobilier.

Le bémol de l’option à l’impôt sur les sociétés : la double imposition au moment de la vente du bien pour en toucher le fruit (IS sur la plus-value, puis fiscalité sur les dividendes). Mais si votre souhait est de bénéficier de revenus locatifs futurs puis, de transmettre le bien ou les titres de la société à terme, la donation permet de gommer cet inconvénient.

Comment financer l’immobilier : le crédit classique ou le crédit- bail ?

Privilégiez le crédit classique…

En crédit-bail, vous êtes toujours locataire ! Soit moins de liberté et de souplesse à votre niveau notamment en cas de souhait de travaux, d’extension, ou de levée d’option, puisque vous n’êtes pas décideur.

D’une manière générale, ce mode de financement est complexe et opaque (la lecture d’un contrat de crédit-bail en témoigne) et plus coûteux : frais de dossier très supérieurs avec la commission de montage du dossier par chaque crédit bailleur, du chef de file, la commission d’engagement mensuelle pendant la période de travaux de la construction, en supplément des intérêts liés aux déblocages des fonds, l’absence de délégation d’assurance, etc.

Et lorsque vous entendez qu’il améliore la présentation des comptes du fait qu’il ne génère qu’un loyer dans les comptes et qu’aucun endettement n’apparait au bilan. Ne vous méprenez pas, il faut savoir que les informations concernant le crédit-bail sont fournies dans la liasse fiscale et qu’il fait l’objet d’un retraitement par les financiers (banques traditionnelles, Banque de France …) afin d’être considéré comme de l’endettement bancaire classique.

Sur quelle durée ? la plus longue possible, soit 15 ans en immobilier professionnel afin d’alléger les charges de remboursement et donc de limiter vos futurs loyers et préserver la rentabilité de votre société d’exploitation.

Pour en savoir plus à ce sujet, car de nombreux montages existent… ainsi que sur nos possibilités d’accompagnement dans l’optimisation et la recherche de financement de votre investissement immobilier, contactez notre équipe.