De nombreux dirigeants se sont constitués au fur et à mesure de leur parcours personnel et professionnel un patrimoine immobilier plus ou moins conséquent. Celui-ci pouvant être composé, au-delà de leur résidence principale, de l’immobilier de leur entreprise ou encore d’immeubles de placement loués à des entreprises tierces ou des particuliers.
Dans le cadre de ces investissements, certains font face à des déséquilibres de trésorerie et/ou une fiscalité trop importante. D’autres dirigeants souhaitent générer des liquidités à titre personnel ou préparer une transmission aux enfants.
Un OBO (Owner Buy Out) immobilier, c’est-à-dire une vente à soi-même, peut être une solution à ces différents sujets.
1 – Optimisation des revenus immobiliers
Les investissements immobiliers, dans le cadre de revenus fonciers, peuvent être déficitaires sur le plan de la trésorerie annuelle. En effet le loyer permet de couvrir le plus souvent l’échéance d’emprunt, mais n’intègre pas la fiscalité personnelle du dirigeant qui peut subir une taxation élevée sur des tranches marginales à plus de 30 ou 41 %, sans compter la CSG-CRDS à 17,2 %.
C’est pourquoi une cession de ce type de bien à une société à l’IS par exemple peut être l’occasion d’optimiser ses revenus locatifs avec :
- la capacité de déduire l’amortissement du bien de son résultat annuel ;
- une taxation plus légère à 15 % jusqu’à 42,5 K€ de résultat imposable et 25 % au-delà.
2 – Anticipation de la transmission de son patrimoine
L’OBO immobilier peut être l’occasion d’anticiper la transmission future du patrimoine à ses enfants. La nouvelle société immobilière se retrouvant intégralement endettée, sa valeur dépendra du niveau de capital apporté à la création. Par conséquent il sera plus facile et moins couteux de démembrer les titres de la société immobilière.
Le démembrement consiste à donner la nue-propriété des titres de la société à ses enfants, tandis que le dirigeant conserve l’usufruit. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété est reconstituée dans les mains du nu-propriétaire sans coût fiscal.
La création de valeur annuelle dans la société immobilière liée au désendettement est ainsi « défiscalisée » sur le plan de la transmission tout en permettant au dirigeant de conserver les revenus à son profit en tant qu’usufruitier.
Exemple :
Un dirigeant de 55 ans qui créé une SAS au capital de 5.000 € pourra donner la nue-propriété des titres à ses enfants pour une valeur de 2.500 € (Valeur de l’usufruit = 50 % de la valeur de la pleine propriété si l’usufruitier a entre 51 et 60 ans).
La SAS fait l’acquisition d’un bien immobilier pour 1 M€ financé par un crédit bancaire et éventuellement un crédit-vendeur. Une fois ces derniers remboursés, les enfants bénéficieront au décès du dirigeant de la pleine-propriété d’une société immobilière intégralement désendettée avec un bien valant 1 M€ à son actif (sans revalorisation éventuelle), le tout sans aucun droit de succession à régler.
Le démembrement peut être par ailleurs optimisé sur le plan juridique (réserve d’usufruit, limitation de droits, quasi-usufruit, etc.).
3 – Dégagement de liquidités
Selon le niveau d’endettement résiduel du bien à vendre à soi-même, par le biais de l’OBO, le dirigeant peut également réaliser un dégagement de liquidités à titre personnel ou via sa société immobilière qui lui permettra de réinvestir sur d’autres projets. Ces nouveaux projets pouvant faire l’objet eux-mêmes d’une création de société démembrée au profit des enfants.
Dans le cadre de l’opération, le dirigeant percevra ainsi le prix de vente, moins la fiscalité et moins le remboursement du crédit (s’il reste un endettement résiduel). Cette opération permet ainsi de rendre plus liquide la composition du patrimoine du dirigeant avec une « transformation » d’une valeur de bien en valeur de trésorerie disponible.
Ce type d’opération nécessite d’être bien calibrée sur les plans juridique, fiscal, financier et patrimonial. Elle se doit d’être prudente et de s’inscrire dans une approche globale du patrimoine du dirigeant.
N’hésitez pas à prendre contact avec nos équipes si vous souhaitez étudier l’intérêt de réaliser ce type d’opération sur un ou plusieurs biens que vous détenez.
